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| Faixa de 0,5% vale em operações enquadradas; guia é emitida online e prazo muda conforme o contrato |
Quem adquire um imóvel na cidade de São Paulo (SP) paga, em regra, ITBI de 3% sobre a base de cálculo da transmissão. Há exceções importantes: determinados financiamentos podem ter parte do valor tributada a 0,5%, e a primeira aquisição de imóvel residencial de até R$ 245.527,77 pode ser isenta em 2026 quando preencher as condições municipais.
Na compra e venda comum, o contribuinte do imposto é o adquirente. Outras transmissões, como cessões de direitos, possuem definição própria de responsável prevista na legislação. A guia é gerada pela internet a partir da Declaração de Transações Imobiliárias (DTI), antes ou depois da formalização conforme o tipo de instrumento utilizado.
Prefeitura compara valor da transação e referência
A Secretaria Municipal da Fazenda informa que a base do ITBI corresponde ao valor pelo qual o imóvel ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
No procedimento atualmente adotado pelo município, o cálculo considera o maior valor entre o preço declarado da transação e o Valor Venal de Referência (VVR) disponibilizado pela Prefeitura.
O VVR pode ser consultado com o número de cadastro do imóvel, o SQL, e a data da transmissão. Se o contribuinte considerar que esse valor está acima do mercado, a Fazenda mantém o procedimento de Avaliação Especial, solicitado pelos canais oficiais.
Consultar os serviços oficiais do ITBI
Faixa de 0,5% tem limites próprios em 2026
A alíquota reduzida não vale para qualquer imóvel financiado.
Nos contratos enquadrados nas condições municipais do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR), Habitação de Interesse Social (HIS) e nas aquisições por consórcio alcançadas pela regra, imóveis de até R$ 725.808 podem ter parte da operação tributada a 0,5%.
Para contratos com os limites atualizados a partir de 1º de janeiro de 2026, os 0,5% incidem sobre o valor efetivamente financiado ou sobre o crédito utilizado até R$ 120.968. Sobre o restante da base de cálculo, a alíquota é de 3%.
Se o imóvel ultrapassar R$ 725.808, a Fazenda informa aplicação de 3% sobre toda a base. Financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e Carteira Hipotecária também ficam na alíquota integral de 3%, independentemente do valor do imóvel.
Assim, financiar a compra não significa automaticamente pagar ITBI de 0,5%.
Primeiro imóvel residencial pode ser isento
Antes de emitir a guia, quem está comprando o primeiro imóvel deve verificar outra regra.
Em 2026, a Prefeitura informa isenção do ITBI para aquisição por pessoa física de imóvel de uso exclusivamente residencial com valor total de até R$ 245.527,77, desde que seja a primeira aquisição imobiliária do beneficiário ou que a operação esteja enquadrada nas condições do Programa Minha Casa, Minha Vida previstas pela legislação municipal.
Nesse caso, a Fazenda informa que não é necessário protocolar um pedido de concessão da isenção. Para a formalização, há uma Declaração para Isenção do ITBI-IV específica, a ser preenchida e apresentada conforme a orientação municipal.
Há ainda outras hipóteses de isenção, imunidade e não incidência, com critérios próprios. Por isso, uma operação enquadrada em programa habitacional ou com característica diferente de uma compra comum deve ser verificada antes do recolhimento.
Consultar isenções e imunidades do ITBI
DTI gera cálculo e guia de pagamento
Para as transações tributadas, o procedimento começa pela Declaração de Transações Imobiliárias correspondente ao caso. No imóvel urbano com cadastro de IPTU, a DTI reúne os dados da operação, calcula o imposto e permite emitir o Documento de Arrecadação do Município de São Paulo (Damsp).
Há declarações específicas para imóveis urbanos, imóveis rurais e transações amparadas por mandado de segurança ou Avaliação Especial. Cessão de direitos, permuta, adjudicação e arrematação também exigem o correto enquadramento da natureza da operação.
Acessar a emissão da DTI e da guia
Se houver erro antes do pagamento, a orientação da Fazenda é preencher uma nova declaração e desprezar a anterior. Depois do recolhimento, retificação, restituição ou análise do valor pago seguem procedimentos administrativos próprios.
Prazo depende de como a transferência é formalizada
Não existe uma única data de vencimento para todas as transações.
Quando a transmissão é formalizada por instrumento público, o ITBI deve ser pago antes da efetivação do ato ou contrato. Se houver instrumento particular, o prazo informado pela Fazenda é de dez dias.
Nas transmissões realizadas por instrumento judicial, a regra municipal também prevê dez dias, contados do trânsito em julgado da sentença ou da homologação do cálculo, conforme a hipótese prevista.
Para arrematação, adjudicação e remição, o prazo é de 15 dias, com recolhimento antes da assinatura da respectiva carta, ainda que ela não venha a ser extraída.
Essas diferenças tornam a data e a natureza do documento parte essencial do preenchimento da DTI.
ITBI espontâneo é pago em parcela única
O imposto apurado e declarado espontaneamente pela DTI não é parcelado na rotina normal do serviço. A Fazenda informa que o recolhimento deve ocorrer em uma única parcela.
O parcelamento pelo PAT aparece em situação distinta: débitos constituídos por auto de infração da fiscalização e ainda não inscritos em Dívida Ativa podem ser enquadrados nas condições específicas desse programa.
No pagamento espontâneo fora do prazo, incide multa de 0,33% por dia de atraso, limitada a 20%, além de juros pela Selic acumulada mensalmente a partir do mês seguinte ao vencimento e mais 1% no mês do pagamento.
Depois de iniciado procedimento fiscal, a regra de penalidades muda e não deve ser confundida com o simples atraso de uma DTI espontaneamente declarada.
Herança e doação não são ITBI
O imposto municipal incide sobre transmissões onerosas entre pessoas vivas de imóveis e de determinados direitos imobiliários.
Por isso, herança e doação não são tributadas pelo ITBI de São Paulo. Essas operações estão no campo do ITCMD, imposto estadual.
A legislação municipal também prevê outras situações de não incidência e imunidade. Em operações societárias, cessões ou negócios imobiliários menos usuais, é especialmente importante identificar a natureza da transmissão antes de gerar uma guia.
Guia deve ser emitida somente no canal oficial
A Secretaria Municipal da Fazenda mantém alerta expresso contra fraudes envolvendo o imposto: a Prefeitura não envia guia de ITBI por WhatsApp nem por SMS.
A emissão é feita pela internet nos canais municipais. O contribuinte deve evitar documentos enviados por terceiros como se fossem cobrança oficial e acessar diretamente a área de ITBI da Fazenda para preencher a DTI ou consultar outros serviços.
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