Quem realiza uma transmissão onerosa de imóvel em Rio Branco, no Acre, encontra no portal da Secretaria Municipal de Finanças (Sefin) a opção “Solicitação de ITBI Online”. O município também mantém a Declaração de Transmissão Imobiliária, documento que reúne informações do adquirente, do transmitente, do imóvel e dos valores envolvidos na operação para instrução do processo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
O formulário oficial pede, entre outros dados, CPF ou CNPJ das partes, natureza da transação, inscrição do IPTU, endereço e características do imóvel, percentual transmitido e valor total declarado. Quando há operação pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), há campos separados para o valor financiado e o valor não financiado.
O acesso aos serviços tributários está concentrado no Portal da Secretaria Municipal de Finanças de Rio Branco. A página também disponibiliza requerimentos e outros serviços relacionados ao cadastro imobiliário.
Adquirente é responsável pelo imposto nas transmissões previstas em lei
O Código Tributário de Rio Branco estabelece que, nas transmissões alcançadas pelo ITBI, o imposto é pago pelo adquirente do bem, direito ou ação. A legislação municipal também prevê responsabilidade solidária do transmitente ou cedente quando a transmissão ocorre sem o recolhimento devido.
Para formar o processo, a Instrução Normativa Sefin nº 009/2019 exige documentação capaz de identificar as partes e demonstrar a operação imobiliária. A norma continua relacionada pela Prefeitura entre os atos da Secretaria de Finanças destinados ao processo do ITBI.
Entre os documentos previstos, conforme a situação, estão:
- documentos de identificação e CPF ou CNPJ de adquirente e transmitente;
- matrícula atualizada ou certidão de inteiro teor do imóvel;
- procuração, quando houver representação por terceiro;
- contrato de compra e venda, financiamento ou outro instrumento da transmissão;
- minuta da escritura pública, quando aplicável;
- documentos específicos para imóveis rurais, nos casos previstos.
A instrução permite ainda a solicitação de outros documentos necessários à comprovação da transmissão. Para imóvel rural, aparecem entre as exigências possíveis o ITR, documento de domínio e Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).
Valor declarado tem presunção de compatibilidade com o mercado
A base de cálculo exige atenção porque as fontes oficiais registram normas de momentos diferentes.
O Código Tributário de Rio Branco estabelece como base do ITBI o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O texto municipal também prevê o uso do valor constante do instrumento de transmissão e contém dispositivo segundo o qual pode prevalecer valor venal ou preço de mercado quando superiores. A Instrução Normativa nº 009/2019, por sua vez, disciplina uma estimativa fiscal realizada por auditor e cita referências como a Planta Genérica de Valores e dados de custos da construção.
Posteriormente, porém, o Superior Tribunal de Justiça fixou regra nacional no Tema Repetitivo 1.113. O STJ decidiu que o valor da transação informado pelo contribuinte tem presunção de compatibilidade com o valor de mercado e só pode ser afastado pelo Fisco mediante regular processo administrativo. A Corte também definiu que o município não pode estabelecer previamente a base do ITBI a partir de um valor de referência definido unilateralmente.
Na prática, portanto, o preço declarado pelo contribuinte não pode simplesmente ser substituído de forma automática por um valor municipal previamente estabelecido. Se a Fazenda entender que o valor informado não corresponde às condições normais de mercado, o afastamento dessa presunção depende do procedimento administrativo indicado pelo STJ.
Alíquota geral do ITBI é de 2% em Rio Branco
O Código Tributário municipal estabelece alíquota de 2% para as demais transmissões sujeitas ao ITBI. Há tratamento específico para operações realizadas pelo Sistema Financeiro da Habitação: a lei fixa 0,5% sobre o valor efetivamente financiado pelo SFH e 2% sobre o valor restante.
A existência dessas duas alíquotas nas operações pelo SFH explica por que a declaração municipal separa, no próprio formulário, o valor financiado daquele que não foi financiado.
O cálculo final depende, portanto, das características da transmissão e da parcela à qual cada alíquota se aplica. A regra do SFH não deve ser estendida automaticamente a qualquer financiamento imobiliário sem verificar o enquadramento da operação.
Norma municipal prevê prazo para análise e possibilidade de contestação
A Instrução Normativa nº 009/2019 estabelece prazo de até dez dias úteis, contado do recebimento do processo pelo auditor responsável, para a estimativa fiscal e o lançamento do ITBI. Se forem identificadas pendências documentais, o adquirente ou representante deve ser comunicado, e a contagem fica suspensa até a regularização indicada no processo.
A mesma regulamentação prevê mecanismos para o contribuinte questionar a apuração. O pedido de reavaliação pode ser apresentado em até dez dias corridos da notificação do lançamento, acompanhado de elementos que sustentem o valor defendido, como laudo técnico, anúncios de imóveis semelhantes, fotografias, contratos ou outras referências pertinentes.
A instrução também distingue a reavaliação da impugnação administrativa, para a qual prevê prazo próprio de 30 dias nas condições estabelecidas pelo documento.
Essas regras procedimentais municipais devem ser lidas em conjunto com o Tema 1.113 do STJ, que passou a exigir processo administrativo próprio para afastar o valor da transação declarado pelo contribuinte.
Pagamento antecede os atos previstos no Código Tributário municipal
Pela redação do Código Tributário de Rio Branco, o ITBI deve ser pago antes do ato de transferência ou da expedição do instrumento de transmissão, ressalvadas as situações para as quais a própria legislação estabelece prazos específicos. Depois do recolhimento, a lei municipal prevê prazo de 90 dias para a efetivação dos atos ou contratos correspondentes, sob pena de caducidade do documento de arrecadação.
A Instrução Normativa nº 009/2019 estabelece que o pagamento seja realizado por Documento de Arrecadação Municipal (DAM) e prevê a emissão do Laudo de ITBI após a verificação do recolhimento.
Há regras próprias no Código para adjudicação, transmissões decorrentes de termo ou sentença judicial e outras situações, razão pela qual esses casos não devem ser tratados como se seguissem necessariamente o mesmo calendário de uma compra e venda comum.
Sefin atende no Centro de Rio Branco
Para quem precisa apresentar documentação ou resolver uma situação diretamente com o município, a Sefin informa atendimento de segunda a sexta-feira, das 7h às 14h, na Rua Rui Barbosa, 285, Centro, Rio Branco (AC). O telefone divulgado é (68) 3212-7400.
Na área oficial de requerimentos da Sefin, a Prefeitura disponibiliza a Declaração de Transmissão Imobiliária – ITBI em PDF e formato editável.
Antes de apresentar a solicitação, é importante conferir a natureza da operação e reunir os documentos correspondentes. A própria regulamentação municipal prevê suspensão do prazo de análise quando houver pendência documental.
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